营改增后，出租房产该如何计算房产税？

　　营改增后，出租房屋的房产税计税基础有了最新规定，但在实际工作中，有些企业对此新政策不清楚，把收到的全部租金作为计算缴纳房产税的计税基础，导致多缴纳房产税。那么，出租房产，究竟该如何计算房产税?

　　根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，计算房产税的关键是能准确地计算出增值税。

　　根据《国家税务总局关于〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：(一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。(二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

　　第四条规定，小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。(二)其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

　　例：A企业出租一套房产，全年收取含税租金收入20万元，下面分几种情况来分析一下应缴纳的房产税。

　　1.假设A企业是一般纳税人，出租的是2016年4月30日前取得的不动产(商铺)，选择简易计税方法(一经选择简易计税，36个月不得改变)，到税务局备案后，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。需要注意的是，简易计税项目不得抵扣任何进项。

　　缴纳增值税=20 ÷(1+5%)×5%=0.95 (万元);

　　缴纳房产税=(20-0.95)×12%=2.29(万元)。

　　2.假设A企业是一般纳税人，出租的是2016年4月30日前取得的不动产(商铺)，但未到税务局进行简易计税备案，则必须按照11%的税率计算增值税应纳税额，这种情况下可抵扣进项税额。

　　增值税销项税额=20 ÷(1+11%)×11%=1.98(万元);

　　应缴纳的房产税=(20-1.98)×12%=2.16(万元)。

　　3.假设A企业是一般纳税人，出租其2016年5月1日后取得的不动产(商铺)，增值税适用一般计税方法计税，房产税的计算方法同2。

　　4.假设A企业是小规模纳税人(含个体工商户)出租商铺，按照5%的征收率计算应纳税额，房产税的计算方法同1。

　　5.假设A企业是个体工商户，对外出租住房，在增值税和房产税方面都有优惠，增值税方面按照5%的征收率计算减按1.5%征收;出租住房的，房产税暂减按4%计算。

　　缴纳增值税=20÷(1+5%)×1.5%=0.29(万元);

　　应缴纳房产税=(20-0.29)×4%=0.79(万元)。

　　根据以上案例可知，企业出租房屋的情况也不同，是否备案，出租的是否是住房等，所缴纳的增值税也不尽相同，从而缴纳的房产税也不同。